Wanneer een huurder schade achterlaat in een huurwoning, grijpen veel verhuurders terug naar de plaatsbeschrijving bij uittrede. Vaak werd daarvoor een professionele expert, landmeter of plaatsbeschrijver aangesteld. De huurschade wordt vastgesteld, foto’s worden genomen en de herstelkosten worden begroot.
Veel verhuurders gaan er op dat moment van uit dat zij de huurschade zonder problemen zullen kunnen verhalen op de huurder of via de huurwaarborg. Dat is begrijpelijk. Wat kan er immers nog worden betwist wanneer een deskundige de schade heeft vastgesteld?
In de praktijk blijkt die zekerheid soms misplaatst. Zelfs wanneer een professionele expert een eindplaatsbeschrijving heeft opgesteld, kan een rechter nog steeds oordelen dat bepaalde huurschade onvoldoende bewezen is, dat sprake is van normale slijtage of dat de gevorderde schadevergoeding onvoldoende onderbouwd is.
Een deskundig verslag is vaak sterk bewijs. Maar sterk bewijs is niet altijd doorslaggevend bewijs.
Kan een huurder de plaatsbeschrijving of huurschade nog betwisten?
Veel huurovereenkomsten bepalen dat een deskundige de plaatsbeschrijving bij uittrede zal opmaken. Sommige verhuurders gaan ervan uit dat de discussie daarmee automatisch is afgesloten. Dat is niet noodzakelijk het geval.
De regels over de plaatsbeschrijving in het Vlaams Woninghuurdecreet zijn van dwingend recht. Artikel 9 en artikel 39 vertrekken van het principe dat de plaatsbeschrijving een verrichting van beide partijen blijft. Een deskundige kan daarbij een belangrijke technische rol spelen, maar krijgt niet automatisch het laatste woord over een betwiste huurschade.
Een rechter kan daarom nog steeds onderzoeken:
- of de huurschade voldoende bewezen is
- of de schade daadwerkelijk door de huurder werd veroorzaakt
- of de schade niet reeds aanwezig was bij aanvang van de huur
- of sprake is van normale slijtage
- of de herstelkosten redelijk zijn
- of de plaatsbeschrijving op tegensprekelijke wijze tot stand kwam
Waarom mislukt een vordering voor huurschade vaak?
Veel verhuurders richten hun aandacht op de plaatsbeschrijving bij uittrede. Nochtans wordt een dossier over huurschade vaak gewonnen of verloren bij de plaatsbeschrijving bij intrede.
Een beschrijving waarin enkel staat dat de woning zich in “goede staat” bevindt, biedt achteraf weinig bescherming. Wanneer de huurder schade betwist, moet de verhuurder immers kunnen aantonen dat de beschadigingen nog niet aanwezig waren bij het begin van de huur. Hoe gedetailleerder de plaatsbeschrijving bij intrede, hoe sterker de bewijspositie van de verhuurder.
Ook een professionele expert kan worden tegengesproken
Dat verrast veel verhuurders. Een deskundig verslag heeft uiteraard een aanzienlijke bewijswaarde, maar ook een professionele plaatsbeschrijving kan worden aangevallen.
Huurders voeren regelmatig aan dat:
- de schade reeds aanwezig was
- de foto’s onvoldoende duidelijk zijn
- het om normale slijtage gaat
- de beschadigingen onvoldoende werden omschreven
- de expert verkeerde conclusies heeft getrokken
- de herstelkosten te hoog werden geraamd
Wanneer die argumenten voldoende onderbouwd zijn, kan een rechter schadeposten verminderen of zelfs volledig afwijzen. De vraag wordt dan niet langer wat de expert heeft vastgesteld, maar wat juridisch bewezen kan worden.
Hoe kan een verhuurder huurschade beter bewijzen?
Wie huurschade wil verhalen op een huurder, vertrouwt best niet uitsluitend op het deskundig verslag. Een sterk dossier bevat doorgaans:
- een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede
- duidelijke en gedateerde foto’s
- een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij uittrede
- een nauwkeurige beschrijving van de vastgestelde beschadigingen
- offertes of facturen van de uitgevoerde herstellingen
- een duidelijke motivering van de gevorderde schadevergoeding
Hoe beter die documentatie, hoe groter de kans dat de huurschade effectief wordt verhaald.
Besluit
Een clausule die een deskundige aanwijst voor de plaatsbeschrijving bij uittrede blijft een nuttig instrument voor verhuurders. Maar zij mag geen vals gevoel van veiligheid creëren.
Een deskundig verslag is vaak het begin van het bewijs, niet noodzakelijk het einde van de discussie. Wie huurschade wil verhalen, doet er goed aan verder te kijken dan de expertise alleen. Uiteindelijk is het niet de plaatsbeschrijver die beslist of de huurschade wordt vergoed, maar de kwaliteit van het volledige bewijsdossier.
Afbeelding deels gegenereerd met AI.
