Huurwoning ongeschikt verklaard: wat betekent dat voor de verhuurder?

De beelden uit De Inspecteurs waren confronterend. Controleurs van Wonen in Vlaanderen bezochten huurwoningen met ernstige kwaliteitsproblemen. Voor verhuurders rijst dan snel de vraag: wanneer is een gebrek meer dan een vervelende herstelling, en kan een woning officieel ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard?

Niet elk gebrek maakt een woning ongeschikt

Elke woning in Vlaanderen moet voldoen aan minimumnormen voor veiligheid, gezondheid en basiscomfort. Bij een conformiteitsonderzoek beoordeelt een woningcontroleur de woning aan de hand van een technisch verslag. De vastgestelde gebreken worden in drie categorieën ingedeeld:

• Categorie I: kleine gebreken. Vanaf zeven gebreken van categorie I wordt bijkomend een gebrek van categorie II toegekend.
• Categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen. Eén gebrek van categorie II volstaat om de woning ongeschikt te verklaren.
• Categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige omstandigheden of een direct veiligheids- of gezondheidsgevaar veroorzaken. Eén gebrek van categorie III kan leiden tot een verklaring van ongeschiktheid én onbewoonbaarheid.

Denk onder meer aan problemen met de stabiliteit, elektriciteits- of gasinstallatie, CO-gevaar, rookmelders, vocht, verluchting, drinkbaar water of sanitaire voorzieningen.

Een ongeschikte woning betekent niet automatisch dat de verhuurder schuld heeft

Wanneer een woning wordt onderzocht in het kader van de woningkwaliteitsregelgeving, kijkt de overheid in de eerste plaats naar de toestand van de woning. De procedure heeft als doel vast te stellen of de woning voldoet aan de minimale normen inzake veiligheid, gezondheid en basiscomfort. Ze bepaalt niet automatisch wie verantwoordelijk is voor de vastgestelde gebreken.

Dat onderscheid is belangrijk. Een woning kan ongeschikt worden verklaard omdat er ernstige vochtproblemen of schimmelvorming aanwezig zijn. Dat betekent echter niet noodzakelijk dat de verhuurder die problemen heeft veroorzaakt. De vraag naar liability is een afzonderlijke discussie.

De plaatsbeschrijving wordt plots een van de belangrijkste documenten

Veel verhuurders beschouwen de plaatsbeschrijving als een administratieve formaliteit. Dat is een vergissing. Wanneer jaren later discussie ontstaat over schade, vormt de plaatsbeschrijving vaak het belangrijkste bewijsstuk.

Kon u bij de start aantonen dat er geen vocht aanwezig was, de woning correct onderhouden was, de installaties werkten en muren en vloeren onbeschadigd waren? Dan beschikt u over een belangrijk vertrekpunt voor elke latere discussie. Zonder degelijke plaatsbeschrijving wordt het vaak veel moeilijker om aan te tonen in welke toestand de woning oorspronkelijk werd afgeleverd.

Niet elk vochtprobleem is een bouwgebrek

Vocht en schimmel zijn wellicht de meest voorkomende bron van discussie. Sommige vochtproblemen zijn inderdaad het gevolg van constructiefouten, lekken of gebrekkige isolatie. Maar niet elke schimmelvlek wijst automatisch op een fout van de verhuurder. Ook condensatieproblemen kunnen ontstaan door onvoldoende verluchting, permanent gesloten ventilatieroosters, onvoldoende verwarming of verkeerd gebruik van de woning. Dat betekent niet dat de huurder automatisch aansprakelijk is. Wel betekent het dat de oorzaak onderzocht moet worden vooraleer conclusies worden getrokken.

Toch mag een verhuurder niet stilzitten

Ook wanneer u vermoedt dat de huurder een rol speelt bij het ontstaan van de schade, blijft het belangrijk om klachten ernstig te nemen. Krijgt u meldingen over vocht, schimmel, elektrische problemen, veiligheidsrisico’s of structurele schade? Dan doet u er goed aan om snel te reageren, een dossier op te bouwen en indien nodig een deskundige in te schakelen. Wie jaren niets onderneemt nadat klachten werden gemeld, komt later veel moeilijker uitleggen dat de verantwoordelijkheid volledig bij de huurder ligt.

Wat als de woning uiteindelijk ongeschikt wordt verklaard?

Een besluit tot ongeschiktheid betekent niet automatisch dat de verhuurder aansprakelijk wordt gesteld. De burgemeester beoordeelt de toestand van de woning; de procedure bepaalt niet wie de schade heeft veroorzaakt. Die discussie kan later nog voor de vrederechter worden gevoerd. Juist daarom zijn documenten zoals de oorspronkelijke plaatsbeschrijving, foto’s, e-mails, ingebrekestellingen en herstellingsfacturen vaak van doorslaggevend belang.

Een goed dossier is meestal belangrijker dan een goed argument

Veel verhuurders focussen op de vraag wie gelijk heeft. In de praktijk draait een dossier vaak eerst rond bewijs. Kunt u aantonen dat de woning correct werd verhuurd, dat klachten werden opgevolgd en dat u passende maatregelen hebt genomen? Dan staat u doorgaans veel sterker dan een verhuurder die zich enkel beroept op de stelling dat “de huurder alles heeft veroorzaakt”.

Een woning kan vandaag in slechte staat zijn zonder dat de verhuurder daarvoor automatisch verantwoordelijk is. Net daarom zijn een zorgvuldige plaatsbeschrijving, een goede opvolging van klachten en tijdige juridische begeleiding vaak de beste investering die een verhuurder kan maken.