Het verhaal van Robert (67) en zijn vrouw haalde de media en leest als een nachtmerrie. Na de verkoop van hun woning dook een verborgen gebrek op: asbest. De rechter ontbond de verkoop, waardoor ze plots een enorme som moesten terugbetalen. Een pijnlijke situatie, maar tegelijk een herkenbaar risico — in onze praktijk zien we regelmatig discussies over verborgen gebreken.
Hun verweer — “Wij wisten van niets” — bood geen soelaas. Wie verkoopt, draagt een zware verantwoordelijkheid.
Wat verstaan we onder verborgen gebreken?
Volgens artikel 1641 van het Oud Burgerlijk Wetboek moet de verkoper instaan voor gebreken die het goed ongeschikt maken voor normaal gebruik, of die het gebruik zo verminderen dat de koper — als hij ze had gekend — het goed niet of slechts tegen een lagere prijs zou hebben gekocht.
Een gebrek is “verborgen” wanneer het niet ontdekt kan worden door een normaal, aandachtig onderzoek bij de aankoop. Ook al loopt de koper door de woning, opent hij de ramen en bekijkt hij de muren, sommige zaken blijven onzichtbaar. Denk aan asbest in structuren, ernstige vochtproblemen achter recent geplaatste gyproc, of funderingsproblemen.
Belangrijk: de rechter beoordeelt dit in abstracto. Niet: “kon deze koper dit zien?”, maar: “zou een gemiddeld oplettende koper dit hebben gezien?” Voor een particulier kunnen dus andere normen gelden dan voor een aannemer of vastgoedprofessional.
De zware gevolgen voor verkopers
Wie verkoopt, denkt vaak dat een standaardclausule in de akte hem beschermt. Maar precies daar wrong het schoentje in Roberts zaak. De exoneratieclausule in de verkoopakte was volgens de rechter onvoldoende duidelijk geformuleerd. Gevolg: onvoldoende bescherming.
Bij verborgen gebreken heeft de koper vervolgens een keuze:
- De actio redhibitoria: de verkoop laten ontbinden en de volledige prijs terugvorderen.
- De actio aestimatoria: de verkoop behouden, maar een prijsvermindering eisen.
Daarbovenop kan er bij kwade trouw ook een schadevergoeding volgen.
Waar ligt de balans tussen koper en verkoper?
Het recht zoekt een evenwicht. Enerzijds kan een koper niet zomaar zijn ogen sluiten: hij moet de woning zorgvuldig inspecteren en kan zich niet beroepen op gebreken die zichtbaar waren. Anderzijds mag een verkoper de koper geen kat in een zak verkopen — zelfs niet wanneer hij het zelf niet wist.
In de rechtspraak werden al diverse gebreken aanvaard als “verborgen”, onder meer:
- vochtproblemen en structurele scheuren,
- verborgen asbest,
- foutieve of onvolledige informatie over stedenbouwkundige verplichtingen.
Bewustwording is cruciaal
Nieuwe verplichtingen zoals het asbestattest, EPC en de elektrische keuring verkleinen de risico’s, maar nemen ze niet weg. Conflicten over verborgen gebreken blijven een realiteit. Met tijdig juridisch advies kunnen veel valkuilen worden vermeden en geschillen sneller worden opgelost.
Het verhaal van Robert en zijn vrouw toont hoe groot de impact kan zijn wanneer de juridische nuances rond verborgen gebreken worden onderschat. Net daar ligt onze rol: wij helpen u risico’s vooraf in kaart te brengen en bij discussies snel tot een oplossing te komen.
Ons advies
Wie koopt of verkoopt, laat zich best vooraf juridisch bijstaan. Een sluitende overeenkomst, correcte informatie en een helder inzicht in de spelregels maken het verschil tussen een zorgeloze transactie en een financieel drama.
Vragen over verborgen gebreken?
Twijfelt u over uw rechten en plichten bij de (ver)koop van een woning, of wilt u zich vooraf juridisch laten adviseren? Neem gerust contact met ons op via info@bannister.be of bel 03/369.28.00. Ons team staat klaar om u te begeleiden.
Lees het artikel van Robert ook op VRT NWS.
