De – soms – tegenstrijdige belangen van mede-eigenaars binnen een mede-eigendom verzoenen is geen makkelijke evenwichtsoefening. Het is dan ook logisch dat deze taak toekomt aan de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME). Binnen dit orgaan wordt elke mede-eigenaar vertegenwoordigd, en worden beslissingen met (welbepaalde) meerderheid genomen.

Het is hierbij niet uitgesloten dat een beslissing in uw nadeel wordt genomen.

Hoewel beslissingen van de algemene vergadering bindend zijn – en soms verregaande gevolgen kunnen hebben – heeft de wetgever toch voorzien in een beroepsmogelijkheid tegen beslissingen die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zijn (artikel 577-9 §2 burgerlijk wetboek). Op grond van dit artikel kan iedere mede-eigenaar die een persoonlijk nadeel van dergelijke beslissing ondervindt, daartegen opkomen en aan de rechter vragen de beslissing te vernietigen of te wijzigen.

Een onregelmatige beslissing is een besluit dat tot stand is gekomen met de schending van substantiële voorschriften, waarvan de naleving van de wet of door de statuten wordt opgelegd.

Voorbeelden van onregelmatigheden zijn:

• een probleem met de oproeping, samenstelling of vertegenwoordiging van de algemene vergadering;
• stemming van een niet-geagendeerd punt;
• een schending van de meerderheidsregels;
• bevoegdheidsoverschrijding door een ingreep in het individueel eigendomsrecht dan wel een dermate wijziging van de gemeenschappelijke delen dat het gebruik en genot van de privatieve delen substantieel vermindert.

Een bedrieglijke beslissing is een beslissing die wel regelmatig is naar de vorm maar behept is met bedrog of getuigt van machtsmisbruik. U moet dan aantonen dat er sprake zou zijn van bedrog uitgaande van de VME, de syndicus of enige andere mede-eigenaar.

Voorbeelden van bedrog zijn:

• de beslissingen waarbij aan een medebeheerder en syndicus vergoedingen en supplementaire erelonen werden toegekend omdat men deze onder de post van uitvoering van werken had verscholen;
• een syndicus die niet alle partijen op gelijke wijze informeert over de overlast m.b.t. beoogde werken.

Een onrechtmatige beslissing is een beslissing waarbij een wanverhouding bestaat tussen de door de meerderheid beoogde doelstellingen, enerzijds, en de nadelen die daar voor de minderheid uitvloeien, anderzijds: er wordt gekozen voor de meest schadelijke oplossing, terwijl er meerdere opties openstaan, of er bestaat onevenredigheid tussen het behaalde voordeel en de veroorzaakte schadelijke gevolgen.

Voorbeelden van onrechtmatigheden zijn: 

• de beslissing genomen met het misbruik van meerderheden;
• de beslissing genomen met het uitsluitend oogmerk om te schaden;
• de beslissing genomen zonder redelijk en voldoende belang, terwijl men schade berokkent;
• de beslissing die het administratief en boekhoudkundig beheer van de mede-eigendom toewijst aan een ‘voorlopig syndicus’;
• de beslissing die een balustrade aanbrengt die onveilig is voor een bewoner;
• misbruik, door de algemene vergadering, van haar recht om de goedkeuring te weigeren omwille van esthetische redenen, terwijl geen enkele opmerking in die zin ooit was gemaakt tijdens een vergadering.

Het beroep moet – bij dagvaarding – aangetekend worden binnen een termijn van 4 maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

U kan ons gerust contacteren bij verdere vragen of bij problemen inzake mede-eigendom.

Mr. Christophe VAN MECHELEN

5 mei 2020